省物管条例要大修开发商卖房前要预交保修金

银财吴江 · 发表于 2012-5-13 23:31

银财吴江：可供销售的车位、车库数量少于房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库；房子盖好后，开发商去申请登记前必须交一笔“质量保修金”；业主大会可以决定道路停车费、电梯广告费的收益分配，可以直接给业主分钱……昨日，酝酿已久的《江苏省物业管理条例》大修终于有眉目了，以上这些规定都是修订草案中的新提法。省政府法制办表示，将于6月5日上午9时在南京举行修订草案立法听证会，欢迎社会各界人士、有关单位代表报名参加。

1 最新提法联席会议制度

街道、社区全面介入小区管理

本是政府管理中常见的“联席会议制度”今后也有望被引入住宅小区的物业管理。修订草案中规定，联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由业委会委员、业主代表、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业管理行政主管部门等参加。主要协调业委会和有关部门未按照规定履行职责的情况，物管企业退出和交接中的问题，以及小区的突发事件等等。

一家物业公司老总告诉扬子晚报记者，多部门介入小区管理其实很有必要，目前物业公司和业主的纠纷其实并不完全是物业公司管理不到位，有些问题物业也没辙，包括房地产公司的遗留问题，以及一些超越物业管理权限的矛盾和问题。比如有的小区里违规开饭店，周边居民意见很大，但单凭物业公司也没法把饭店给取缔了，如果引入联席会议制度，街道、社区也可以召集城管、工商等相关单位，一起来解决小区里的“家务事”。

除了召集、参加联席会议外，街道、社区、乡镇政府今后还将全面介入小区的物业管理。修订草案中多处明确了街道、社区的职责。比如规定首次业主大会召开前，筹备组就要由业主、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务和物业服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。相关人士表示，街道、社区也成为小区管理的主力军，这对于维护业主权益，协调物业和业主的关系是很有帮助的。而一旦老物业公司撤出，新物管不到位，小区没人管时，街道、社区也可提供应急服务。

2 最新提法业主小组

选个“楼长”管理楼幢

如今，超大规模的小区越来越多，动辙三五千户的住宅小区，想开个业主大会并不容易。针对这一问题，修订草案中提出了业主小组的新模式。

文件规定，同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组的职责是推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护等等。业主小组议事也要按照业主大会议事规则执行。相关人士表示，这其实就是鼓励小区设“楼长”，也是将业主大会、业主委员会的工作“化整为零”，多了一级业主小组，也便于各项工作的落实和推进。

此外，楼长的设立，也便于本单元、楼幢的公共设施管理，一旦出现问题，楼长可以召集相关业主商谈如何处理，而不需要通过业主大会、业委会等复杂程序。

3 最新提法公共部位收益

业主大会可给全体业主分钱

如今，小区内利用公共部位、公用设施从事经营的现象很普遍，比如在地面道路上划出停车位，在电梯里做广告，或者出租小区广场办展销等等，因此获得的收益究竟如何分配？现行的省物管条例规定，经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。2010年实施的《江苏省物业服务收费管理办法》又增加了道路停车费收益按此规定“三七开”的分配原则。

而昨天公布的修订草案又有了新的说法，业主大会成立前，占用道路或者其他场地停车，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。而在业主大会成立后，公共停车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。这也就意味着，只要业主大会一致同意，公共收益可以直接分给全体业主。据了解，在北京就曾有过楼盘将公用设施、公共部位的收益按平方米核算，分给小区的全体业主。

银财吴江 · 发表于 2012-5-13 23:31

4 最新提法质量保证金

开发商卖房得预交“保修金”

房子一出手，开发商就想撂挑子，出了质量问题与物业踢皮球，没出保修期时又无法提取维修资金，此次修订草案中有了针对这一现象的条款：“新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修。”草案规定，保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修资金的相同比例交存。比如说，现在购买南京的商品房时就要交多层每平米75元、高层每平米120元的维修资金，那么开发商在卖房前也必须为每套房子交相等的一笔“保修金”。

有了保修金的好处就是，当开发商再想撂挑子，不保修时，业主、业主委员会或者物业公司可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，在这笔“保修金”中列支维修费用。保修期内，保修金不够用的，开发商还应当补足。保修期满后，开发商履行义务的，方可以领回当初交的保证金本息余额。

5 最新提法住宅维修资金

七种应急情形用维修金可特事特办

不少居民反映住宅专项维修资金提取难，尤其是难以达到法定的多数意见统一。在昨日公示的修订草案中，专门就七类危及房屋安全、需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；高层建筑消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的；危及房屋安全的其他情形。

遇到上述七种紧急情形，即使相关的业主不能形成法定多数意见，物管、业主委员会或者相关利害关系人也可以提出应急处置方案，经维修资金代管单位复核后应急维修。应急维修所需费用应当经过审计并向业主公示后，从直接相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及已售公房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

6 最新提法高层电梯维修金

开发商交建安费5%用于修电梯

目前，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，出了毛病谁出钱修没有完全明确，也使高层电梯“维修难”普遍。这次修订草案中，一个重要的新规定就是，要求高层住宅交付使用时，建设单位应当按照建筑安装总费用的5%，一次性交纳专项用于电梯、消防等特种设施设备维护更新所需的资金。该资金列入所在项目住宅专项维修资金管理。

业内人士告诉扬子晚报记者，虽然现在小区都有公共维修资金，但一般的维修尚可，如果是换电梯，根本不够用，还要业主另外分摊。如果有业主不愿意出，就会造成纠纷。而明确了开发商“预存”专项维修金，以后更换电梯就不成问题了。

而对于小区内出了家门之外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备的维修、养护、更新，修订草案中明确，由供电公司、自来水公司等相关专营单位负责掏钱，委托物管代为维修养护的，也由专营单位支付维修养护费用。

7 最新提法车位车库

车位比房源少时每户限购1车位

车位车库资源紧张已经成为不少小区的通病，如何公平分配车位、车库资源？修订草案中规定，“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。”

小区一共有多少车位可供出售，这些信息也必须公开公示，草案中要求，开发商依法取得的车位、车库应当在办理预售登记后出售或者附赠，并在小区内的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

此外，草案规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。眼下不少小区，都有一些未出售或者附赠的车位、车库，对这些没卖掉的车位，开发商应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足了业主需要后，开发商才可以将车位、车库出租给其他人，但租赁期应当不超过6个月。

你想参加听证会吗?

想参加听证会即日起可报名

省政府法制办将于6月5日上午9时在南京举行《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会。本次立法听证会将设听证陈述人11人，重点发表意见。听证旁听人不超过30人。即日起至5月25日接受听证陈述人和旁听人报名。

相关负责人表示，听证会的听证要点主要有4个方面：一是建设单位配置物业服务用房标准的规定是否科学、可行，二是关于新建住宅物业实行质量保修金制度的规定是否合理、可行，三是如何合理使用和管理车位、车库，四是如何明确供水、供电、供气等专业经营设施设备的产权归属以及建设、维护、管理职责。

修订草案全文已在省政府法制办官网上公布（www.jsfzb.gov.cn）。听证会报名电话：025－83396545，83396452；传真：025－83396473，83396445；地址：南京市北京西路68号，省政府法制办公室；邮编：210024。电子邮箱：jsfzbxzfgc@163.com。(记者石小磊王烨)

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