我国养老地产现巨大缺口开发商兴趣大于行动

银财吴江 · 发表于 2012-5-13 20:45

银财吴江：英国《经济学家》近期刊登的一篇“杭州养老院人满为患”的文章，引起了人们的关注。

这篇文章讲述的大概内容是，一位92岁的老人，因为子女无暇照顾而搬进了杭州养老院。这家养老院每增加一个床位，可享受当地政府一万元人民币的补贴，此外还享受了基督教的捐款。但进入该院的老人必须是基督教徒或者愿意成为基督教徒。

来自北京民政局数据显示，截至2011年年底，北京养老机构总数401家，其中公办215家，民办186家，每百名老人拥有的床位数是2.9张。北京养老，一床难求。

在此背景之下，包括美国、日本、丹麦等在内的国家纷纷看准了中国养老市场这块“诱人的蛋糕”.

养老地产的诱惑

4月25日，美国驻华大使骆家辉以及房地产商会会长聂梅生、全国老龄工作委员会办公室副主任肖才伟均出现在“中美绿色医院与养老建设研讨会”上。

表面上看，这是一场中美关于养老社区等方面的交流，但实际上它更是一场美资企业养老社区的推介会。美国人对中国老龄市场的兴趣很大，包括凯健、贝尔蒙特、哥伦比亚医院等机构纷纷向在场的中国开发商推介。

凯健一位代表告诉记者，他们已经率先在上海租地运营养老社区，7月份将有养老项目开业。由于租金较高，他们已经做好了失损的准备。不过，他们的目标是，当模式运行成功之后，能与有地有钱的中国开发商合作。

据日本经济新闻报道，日本公司SECOM和上海陆家嘴（12.49,-0.02,-0.16%）近期宣布联手进军上海养老地产，项目预计于2015年开业，将提供120间公寓。SECOM于1996年在日本进入养老产业，目前运营着8家老年公寓，今后计划在北京、天津、广州等大城市开设10家以上的类似设施。

丹麦驻华大使H.E.Friis Arne Petersen前不久也表示，丹麦致力于在中国西部建立拥有500张床位、低碳环保的“丹麦-中国西部养老中心”.20余家丹麦养老产业公司及组织，将赴成都考察并积极寻求合作机会。

中国多家知名开发商，包括富力、保利、首创、万科等品牌房企，均透露了将投资养老地产的兴趣。绿城集团计划于浙江嘉兴的安吉做一个兼具旅游地产和养老地产的大型项目，规划中的安吉项目，占地近万亩，集会务、酒店、学校、山地人居等于一体。

投资机构对养老地产的热情，源自中国未来养老问题的日益凸显。上海五合智库数据称，人口结构的老龄化，将给整个社会带来沉重的抚养压力，2000年中国每个需要赡养的老人有6个劳动人口为其提供养老金，

到2030年变为2养1.国家现在能提供的养老床位数缺口巨大，仅能覆盖到1.6%的60岁以上老人，而发达国家的平均比例是8%.

还有数据显示，中国劳动年龄人口（15-59岁）2015年后将逐年减少。到2050年，60岁及以上人口将激增至近4.4亿人，占中国人口总数34%左右。2050年中国将成金砖四国中人口老龄化最严重国家。中国目前的社会保障体系将难以应对人口老龄化所带来的压力。

银财吴江 · 发表于 2012-5-13 20:45

模式之痛

虽然众多企业早就表达了对养老地产的兴趣，但养老地产模式仍处在摸索之中。

中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天称，养老地产并不是有钱就可以做的，而是专业做好配套的服务体系，养老地产核心在养老两字，地产只是载体，目前很多企业还只是玩概念，没太多实质行动。

全国工商联房地产商会会长聂梅生称，养老产业不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务、设计设备等各个层面资源的系统工程。合理的资金组合、长远的战略、独特的成本分析、国际运营管理经验，都是必备条件。

中国城市规划协会副秘书长、洲联集团总裁赵云伟更愿意将养老地产看作为“丛林中的探索”.赵云伟称，养老地产，似乎呼声高亢，但表现的是市场响而社会淡，社会忧而政府漠的态势。

赵云伟表示，在目前的养老服务中，政府依旧扮演着主力军的角色。房地产业内对养老地产还没有形成清晰的概念和定位。大家倾向于把养老和地产分割开来：养老是福利性的，政府应该予以支持；地产是营利性的，开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来，是一个难题。

“由于缺乏足够的政府支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，目前开发商运作养老地产的过程较为艰辛，像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目，而没被当成一项全民的产业得到重视。”赵云伟称。

赵云伟认为，美国的反向抵押贷款模式可供参考：即老人以房产为抵押，向银行申请贷款，在居住期内无需还款，在老人死亡的情况下，以出售住房所得资金来归还本息及其它费用。这样，老人就可以通过以房养老的方式来享受高品质的老年生活。

美国凯健公司提出的合作建议方式是，以三种方式存在，一是政府规划，定向建设，即政府给予优惠的土地政策，公司购地投资建设，政府全程监管，杜绝变相销售养老房产；二是公建民营，即政府建设再由公司收购或承包运营；三是可以对现有建筑进行升级改造，建立单纯租赁型养老机构。

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