土地抵押面积和贷款增速双降银行警惕风险

银财吴江 · 发表于 2012-5-12 19:33

银财吴江：“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示。

“中国的经济各行业其实可以大致分为两类，一类与房地产行业相关，一类为非相关。”一位外资行的银行业分析师认为，一季度以来的“贷款需求不足”现象，实际上是由于房地产业调控带来的副作用，并非真实的贷款需求不足。

作为房地产行业紧密相关的土地自然首当其冲，据中国土地勘测规划院地价所研究员近日发布的《中国城市发展报告》，2011年，全国土地抵押面积净增419平方公里，抵押贷款净增1.26万亿元人民币，比年初的土地抵押面积2589平方公里、土地抵押贷款金额3.54万亿元人民币，分别增加了16.2%和35.6%，但增速同比有所下降，与同期人民币各项存贷款增幅回落趋势一致。

开发商融资环境有所改善：商业银行在2011年压缩了地产开发贷款，2011年工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，而占比也从2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。农行房地产业贷款与2010年相比余额下降了460多亿，占比也从前一年的15%下降到12.5%。交行房地产贷款占比较年初下降0.20个百分点。

登录/注册后可看大图

银财吴江 · 发表于 2015-7-7 23:46

银行警惕土地抵押贷款风险：上述报告指出，2011年，中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下，储备土地抵押越来越被地方政府倚重。

数据显示，在土地抵押贷款中，住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地，分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升，2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%，与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增长趋势。

“对土地储备贷款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府担保，还有土地抵押，这种贷款质量比较有保证，在前两年地价上涨快的时期银行做得很多。这两年房地产调控的政策走向还不明朗，但是有些地方的土地拍卖已经减少了，银行也开始考虑风险。”上述大行人士表示。

根据2011年报，民生银行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。

正因为有土地作为抵押物，地方政府融资平台遭遇整顿时，抵押土地成为政府继续融资的救命“稻草”。中信银行在年报中表示，除少数运作规范、负债适度的土地储备中心外，对其他类型的政府平台项目原则上不再新增加授信。

宁波银行行长罗孟波在2011年业绩网上说明会上表示，宁波银行的房地产贷款总量不高，目前的占比为5.84%，其中，包含了土地储备贷款和保障房贷款，纯粹的商业地产开发贷款很少。

一般来说，各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入，部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议，由财政承诺承担最终还款责任。

然而，土地作为抵押物的价值正在政策影响下发生动摇，根据国泰君安证券9日发布的研报统计，近两周以来全国16个城市累计土地成交金额同比降33%，一线城市累计同比降59%，二线城市累计同比降18%。2012年以来，累计流拍146宗,占推出宗数的5.0%,其中住宅流拍52宗。

“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示，出于各种目的地方政府不会轻易破坏信用。

实际上，储备土地抵押还有一定的法律风险，土地储备机构由政府出面组成，是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门，并不是严格意义上的市场主体。从《担保法》及相关法律法规来看，政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力，即使以国有土地使用权作为抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚无定论。

共享办公空间越来越流行管理与之匹配的雇

土地抵押面积和贷款增速双降银行警惕风险

相关帖子

精彩评论1

共享办公空间越来越流行管理与之匹配的雇

关注银财：与百万会员/连接金融与生活

共享办公空间越来越流行 管理与之匹配的雇

土地抵押面积和贷款增速双降 银行警惕风险

相关帖子

精彩评论1

共享办公空间越来越流行 管理与之匹配的雇

关注银财：与百万会员/连接金融与生活

共享办公空间越来越流行管理与之匹配的雇

土地抵押面积和贷款增速双降银行警惕风险

共享办公空间越来越流行管理与之匹配的雇