小米雷军提问万科总裁郁亮：房价能不能跌一半

这个问题并不是《第一财经日报》记者想出来的，而是小米科技董事长雷军提给万科总裁郁亮的。不久前，郁亮和上海媒体高层交流时，谈到了互联网思维对他的冲击。

当雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半”时，郁亮也曾一愣。但仔细思考后，他觉得这个可能性不是完全没有。2013年底，郁亮在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。

在郁亮看来，小米做着再传统不过、“再红海不过”的手机、电视，却在短期内取得了巨大成功，是因为它用互联网方式创造出了以前无法想象的高性价比的产品，同样的性能以前要卖很贵，而现在很便宜。因为小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产等环节通过整合资源外包实现，销售也通过互联网直供，没有中间成本。

小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是用有吸引力的售价快速占领消费者，在软件和互联网应用中开展增值服务。

来看万科的价值链：筹资、买地、设计、施工、销售、物业管理。郁亮说：“我们买地的钱哪来的？集资，投资者给我们钱或我们借钱。设计谁做？请别人做。施工请别人施工，卖房子请别人卖，物业也是请别人管理。那么我们创造了什么呢？好像没有什么。而我们的行业又这么好，会不会有人想着要取代我们？”

而互联网思维可能是这样的：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。

“有人可能会说，房地产是高度管制的行业，从规划到施工审批很复杂，也不可能让你随便买地和建设。是的。但如果管理层发现，一些年轻人用这种方式能更好地解决住房问题，让住房不再成为一个压力重重的社会问题，是不是就会认可甚至支持？

”现有的体系解决不了的问题，有人用新方式解决了，有什么不好呢？至于审批环节，如果按照互联网思维，都在网上公布，审批实时透明，看哪个环节慢，不是也能加快审批吗？问题不在于互联网思维能不能让房价跌一半，而在于，用这种思维看未来，现在所有的模式未必就是合理的，不能改变的。“郁亮说。