银财吴江

标题: REITs融资推行不畅国开行单兵突入住房保障 [打印本页]

作者: 银财吴江 时间: 2014-5-6 22:15
标题: REITs融资推行不畅国开行单兵突入住房保障
2014年2月，广州市国土资源和房屋管理局对外表示，将加大对于保障房的建设力度，并表示2014年广州将计划筹集1.1万套保障房；基本建成1.81万套保障房；新增发放1300户住房租赁补贴。

广州与全国存在的共同问题是：保障性住房建设和管理，一直以来都存在前期投资大、管理时间长、资产分布广的特点，更为关键的，则是资金来源的相对匮乏。

据悉，全国的保障房建设资金缺口超过8000亿元。

时代周报记者在采访中了解到，虽然中央、省二级政府都下拨了相关资金支持保障房建设，但是资金比例偏小，地方政府匹配建设资金所占比例大，筹资有难度。

这笔钱到底从哪里来？从2011年以来一些重点城市的土地出让收入下降明显，进一步削弱了地方筹资能力。因而通过金融创新获取更多的建设资金，就显得十分重要。2009年开始，天津等地率先开始的保障房REITs计划，从实际来看，通过国有资金的支持，从而弥补外来资金回报率低的方式，并未真正实现依靠外部资金解决保障房资金难的问题。

作为尝试多元化融资进入保障房领域的广州而言，也曾试图通过配建以及REITs等方法缓解保障房资金压力。

2月28日，广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波在接受时代周报记者电话采访时并未对该计划当前进展作回应，只是强调“广州保障房建设不缺钱”。

想法很好，但是利润率低的问题很难吸引社会资金进来，保障房REITs融资并未给保障房的发展注入强心剂。这种情形下，银行贷款额度就成为了各地保障房融资的追逐目标，而从实际来看，国家开发银行（以下简称“国开行”）已经成为了保障房资金的主要来源之一。有数据显示，截至2013年11月底，国开行累计发放保障性安居工程贷款5894亿元，同业占比过半。

作者: 银财吴江 时间: 2014-5-6 22:15
保障房建设缺口8000亿：保障房的前期投资资金需求量大，而且资金占用的时间长，资金回笼慢，比如经济适用房的资金需要5年时间回笼，那么租赁型保障房可能需要10年乃至更长的时间才能回收资金，仅靠政府的财力难以满足大范围的建设需要。

2011年，关于资金的筹集，广州市国土局方面就曾表示或借助房地产投资信托基金向社会融资。而直至今日，对于保障房REITs计划，似乎并没有太多的进展。

2月28日，时代周报记者就保障房资金来源情况及保障房REITs进展等相关问题采访广州市国土资源和房屋管理局，截至发稿，对方并未回复采访提纲。

2013年，国家提出了建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房的政策目标。据估算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿。全国土地出让金收入可以提供约2700亿元的建设资金；中央财政划拨款将达到1400亿元左右；28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将获得公积金贷款约838亿元。上述三项合计为4938亿，距离1.3万亿还有8062亿地方财政的缺口，占到了建设资金总额的62%。

而从实际来看，各地已经开始尝试多元化融资手段。自2009年北京、上海、天津成为REITs试点的首批城市之后，2010年6月，央行广州分行在发布的《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）〉推动金融业科学发展的若干意见》中明确提出，将广州、深圳列为房地产信托投资基金试点城市。尝试多元化筹集资金进入保障房领域，已经成为主管部门迫切希望解决的问题。

而当时，广州也被指非常有基础率先进行REITs试点。其理由是广州拥有国内首家离岸REITs—越秀房地产投资信托基金，且越秀投资为广州市政府在香港的窗口公司，在人才积累和经验上都有相对优势。

不过实际上，越秀房地产投资信托基金目前涉足的物业都是商业物业，并没有向住宅物业及保障房这一块发展的计划。

从其他区域来看，天津的保障房REITs做法，则成为了内地推行保障房REITs主要借鉴对象。按照天津做法，外部资金以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源，同时以低于市场价极多的价格收取租金，而其中的差价，则由政府提供相应的资金补助返还给外部资金。

广东省房地产研究会副会长、地产专家韩世同表示，目前信托基金用于保障房建设，还没有成功的先例。目前由于保障性住房投资信托基金还没有一个政策与方案，如果成立一个保障性住房投资信托基金，操作的难度将十分困难。

作者: 银财吴江 时间: 2014-5-6 22:15
回报率低难引社会资金：虽然各地关于保障房REITs的思路得到了众多业内人士的支持，但是在具体实施过程中，却面临着不少的难题，当初设定通过此种方法吸引外部资金的预期，并没有实现。

与此同时，关于发行REITs建设保障房到底靠不靠谱的疑问就开始出现。安邦咨询认为，REITs只是一种较为市场化的融资方式，并不能改变保障房收益率低，投资回收期长的本质。

依照中国国情来看，假使发行成功，保障房REITs的主要购买者可能仍会以银行为主，若如此，整个REITs融资过程，只是在银行的账面上打了个转，由原来的信贷变成了信托基金。很难想象，如果没有行政压力，其他机构或个人会愿意投资保障房。安邦咨询表示，保障房REITs只是一种打包方式，并不改变标的资产的本质属性，发行REITs建保障房，乍看是种金融创新，实际上可能只是一厢情愿。

从实际来看，拥有充足现金流的信托及基金公司，的确没有对保障房REITs表现出什么热情，时代周报记者在采访新华信托及德信资本关于此事的看法时，对方均表示目前没有参与的意愿，“主要是以市场化销售的商住项目为主”。

外部资金不愿意进入的主要原因，实际上本质只有一个：回报率低。德信资本总裁助理刘聪在接受时代周报采访时表示：“毕竟资本都是逐利的，无风险利率都接近6%，一般贷款利率都已经接近9%了，除非是专业的建筑商，对于其他投资商而言保障房的利润不够。”

以目前已经推行的天津保障房REITs方案为例，其基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米。其实际操作方法是，天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源，推行之初实际收取月租约为每平方米1.85元，但当时周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。

这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。

在刘聪看来，一般来说，回报率至少要比无风险利率高2-4个百分点，保障房REITs才能吸引到外部资金进入。“目前根据银行的利率，REITs发出来的产品至少要有5%左右的收益才是合理的，所以做保障性住房投资信托基金REITs，面临的问题还是给它提供一个合理的回报。”

“要么就是政策补贴，确保资金有较高的回报，要么就是税收优惠等，不过客观上而言，带有政策性的保障房，本来就很难大规模引入社会资金，只能是由金融机构，或者社保基金，国开行等机构，或者设立专门的国民住房银行来解决，政府归政府，市场归市场。”刘聪认为，从目前来看，保障房所附带的政策福利性质，已经注定其很难通过纯商业的手法吸引外部资金。

作者: 银财吴江 时间: 2014-5-6 22:16
国开行惠及740万户：由于保障性住房和棚户区改造均为5年期以上的中长期项目，盈利菲薄甚至不盈利，先不说外部信托机构，即使商业银行都很少涉及。从目前来看，从保障房建设所需的大笔资金，其主要来源都来自国开行。

目前保险资金及商业银行徘徊不前，争取到贷款额度，对于地方的保障房建设来讲，无疑是雪中送炭。而国开行的资金，无疑成为了最受争抢的资金。

据资料显示，早在2012年，广州市住房保障办与国家开发银行广东省分行签署了《开发性金融合作协议》，国开行承诺，2012-2016年期间，双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。

根据协议，国开行将为广州市住房保障业务提供长期稳定的金融支持和全方位金融服务。2012-2016年期间，双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。

公开数据显示，截至2013年11月底，国开行累计支持保障房建设总建筑面积约4.48亿平方米，惠及741万户、2488万中低收入群众；其中，棚户区改造贷款超过3423亿元。国开行的保障房及棚户区改造贷款规模已占同业的半壁江山。2013年，国开行又获准通过软贷款回收再贷方式，5年内发放棚户区改造过桥贷款1000亿元，加大对棚户区改造的支持。

国开行的钱主要通过发行债券作为最主要的融资来源，国开行2012年发行债券余额达到人民币5.3万亿，同比增加18.45%，占负债总额的75.51%。目前国开行是中国债券市场上的第二大发行人，仅次于财政部。

如何保证债券有市场、卖得出去是问题之一。保障房的盈利测算只有3%，而国开行曾在北京保障房融资平台组建过程中提出要求回报在年化6%左右。“单从保障房盈利上很难保证债券投资者收益。债券利率太低，没有投资者买，太高保障房盈利难以承担。”韩世同说。

“仅靠租金收入，公租房和廉租房肯定是不够偿还贷款的。政府应该还会配置其他例如土地收益等资源来保障还款。”有业内人士如此猜测。

作者: 银财吴江 时间: 2014-5-6 22:16
数说保障房：中国作为一个大国，一个市场经济国家，要保证每一个居民的基本居住权，同样也得通过市场方式来解决，并最终建立双轨制住房体系，形成“市场的归市场，保障的归保障”这一根本制度。

从2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。根据“十二五”规划，在此期间将新建保障性住房3600万套，到2015年前，让2.18亿个城市家庭中的近五分之一，住上有政府补贴的住房。这个计划看上去是很宏伟、很民生，是解决当前住房市场矛盾问题的很好思路。

但是，要想实现这个宏伟目标并非易事。

保障房建设的历史欠账太多

1998 年：房改虽然制定了房地产市场要以商品房和保障性住房两条腿走路的改革方向，但因片面追求市场化而忽视了保障性住房的建设。

2007 年：国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，保障性住房才得以提到主管部门的案头。然而，冰冻三尺非一日之寒，保障房建设存在着“历史欠账太多”的难题。

2008年1月1日起：财政部在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》早已规定，从2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。

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